La théorie de l’apparence est une théorie du droit, adoptée par le juge, qui permet de faire prévaloir les faits sur le droit. Elle permet d’entraîner des effets de droit à une situation différente de la réalité.
Il s’agit alors pour un tiers d’acquérir un bien auprès d’une personne qui n’est propriétaire qu’en apparence, sous la justification d’une erreur de bonne foi et de la protection du tiers acquéreur.
On applique alors l’adage : « error communis facit jus » qui signifie que l’erreur commune fait le droit. Par erreur commune, on entend alors une erreur que toute personne aurait pu commettre.
La loi permet à une personne d’acquérir un bien à travers de nombreuses manières. On peut notamment citer la possession (article 2279 du code civil), la prescription acquisitive, l’occupation ou simplement par convention. Chaque type d’acquisition d’un bien possède son régime juridique.
Mais alors, que peut-il bien se passer lorsqu’un tiers acquiert un bien auprès d’une autre personne qui n’est propriétaire qu’en apparence ? Quelles conséquences lorsqu’un tiers acquiert un bien alors qu’il y a une erreur de bonne foi sur l’identité du propriétaire ? Quelles sont les possibilités pour le véritable propriétaire ?
Je vais vous expliquer tout ça ! Suivez le guide !🚀
Sommaire
1. Théorie de l’apparence : définition
Qu’est-ce que la théorie de l’apparence ? 🧐
La théorie de l’apparence se définit comme une théorie jurisprudentielle en vertu de laquelle l’apparence permet de produire des effets auprès des tiers.
Il s’agit d’une situation où lorsqu’un tiers acquiert un bien auprès d’une personne qui est en apparence le propriétaire, le tiers acquéreur peut posséder le bien, même si le véritable propriétaire souhaite revendiquer son bien.
Il s’agit alors d’une théorie juridique où le juge va prévaloir le fait sur le droit et rentrer dans un système où la validation des actes nuls est possible lors d’une telle situation.
Par exemple, la Cour de cassation a rendu un arrêt le 26 janvier 1897 en se fondant sur cette théorie de l’apparence. Elle dispose que « dès que l’erreur commune et invincible ainsi que la bonne foi des tiers sont établies, les aliénations consenties par l’héritier apparent échappent à toute action en résolution dirigée par l’héritier véritable ».
Autrement dit, lorsqu’un tiers acquiert un bien auprès d’un propriétaire apparent, celui-ci sera considéré comme le nouveau propriétaire. La revendication du propriétaire originaire est donc impossible.
Concrètement, cela permet deux choses :
- La sécurité et la rapidité des transactions
- La protection des tiers de bonne foi
Cette théorie est la traduction d’une volonté d’assouplir la rigueur de la loi afin de protéger le tiers qui se serait trompé. On donne alors à l’erreur la puissance du droit lorsque cela est nécessaire, il ne s’agit pas de généraliser cette règle.
Même si l’on constate un assouplissement pour le tiers acquéreur de bonne foi, il n’en est pas de même pour le propriétaire apparent qui doit restituer la valeur du bien au propriétaire originaire.
En effet l’article 549 du Code civil dispose que : « Le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique ; si lesdits produits ne se retrouvent pas en nature, leur valeur est estimée à la date du remboursement ».
Suite à l’erreur commise lors de l’acquisition du tiers de bonne foi, le bien ne peut se retrouver en nature. Le propriétaire apparent doit donc restituer la valeur du bien au véritable propriétaire et tous les fruits perçus s’il est de mauvaise foi.
2. Le régime juridique de la théorie de l’apparence : conditions et effets
Quelles sont les conditions et les effets qui en découlent ? 🤔
Le fait est que la théorie de l’apparence est très désavantageuse pour le véritable propriétaire. Par conséquent, c’est une règle qui ne doit pas être généralisée. Autrement dit, elle doit faire l’examen au cas par cas par le juge qui doit constater la réunion de plusieurs conditions cumulatives :
▶️ L’erreur commise par le tiers acquéreurs doit être commune ou légitime. La Cour de cassation l’évoque en parlant « d’erreur commune et invincible ».
Ici, il n’est pas question de tolérer une erreur par manque de prudence et de vigilance. Pour que la théorie de l’apparence s’applique, le juge doit pouvoir constater que l’erreur puisse être commise par toute personne dans la même situation.
L’erreur peut être aussi légitime. Le juge peut alors constater qu’au regard des circonstances particulières, la personne avait des raisons suffisantes de se tromper et de tomber dans le piège de l’apparence.
▶️ Le tiers acquéreur doit avoir acquis le bien à titre onéreux. La cour de cassation a affirmé lors d’un arrêt du 7 octobre 2015 « qu’ayant acquis à titre gratuit les biens litigieux, les consorts X… n’étaient pas fondés à se prévaloir de la qualité de propriétaire apparent ».
La revendication du bien par le propriétaire véritable ne cause alors aucun préjudice car le tiers a acquis le bien gratuitement.
▶️ Le tiers acquéreur doit être de bonne foi. En effet, ce dernier doit croire qu’il achète le bien auprès du véritable propriétaire. Ledit tiers est présumé de bonne foi.
En définitive, pour obtenir la restitution de son bien, le véritable propriétaire doit pouvoir justifié la mauvaise foi du tiers lors de l’acquisition du bien.
C’est ce qu’a affirmé la Cour de cassation lors d’un arrêt du 30 mars 2017. De plus, en l’espèce, les requérants contestaient l’interprétation de l’article 544 du code civil par la jurisprudence constante de la Cour de cassation en ce qu’elle admettait « la validité de la vente d’un bien immobilier par un propriétaire apparent, si l’acquéreur est de bonne foi et victime de l’erreur commune, et admet donc la perte de son bien par le véritable propriétaire ».
Pour rappel l’article 544 du Code civil dispose que : «La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».
Dans cet arrêt la Cour de cassation en a déduit que les requérants contestaient « la construction jurisprudentielle de la théorie de l’apparence en ce qu’elle est appliquée dans le domaine de la propriété immobilière ».
Par conséquent elle a déclaré la question prioritaire de constitutionnalité irrecevable ce qui montre bien la volonté du juge a protéger les tiers de bonne foi lorsqu’une erreur commune se produit en la matière.
Ainsi, la réunion de ces conditions permet aux tiers de bonne foi d’acquérir un bien vendu par un propriétaire apparent.
La Cour de cassation l’a affirmé lors de l’arrêt du 22 juillet 1986 : « les tiers de bonne foi qui agissent sous l’empire de l’erreur commune ne tiennent leur droit ni du propriétaire apparent, ni du propriétaire véritable, mais qu’ils en sont investis par l’effet de la loi ; que la nullité du titre du propriétaire apparent, serait-elle d’ordre public, est sans influence sur la validité de l’aliénation par lui consentie, dès lors que la cause de la nullité est demeurée et devait nécessairement être ignorée de tous »
Par cet arrêt, la Cour de cassation rappelle la nécessité de bonne foi du tiers, de l’erreur commune. Elle relève ainsi que le titre du propriétaire apparent « devait nécessairement être ignoré de tous » et que cela n’aurait pas d’impact sur la validité de l’aliénation du bien.
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3. La théorie du mandat apparent
Quelle est cette théorie ? 🤔
La théorie de l’apparence s’applique et s’adapte dans de nombreux domaines. (succession avec l’héritier apparent, l’indivision, etc…)
Néanmoins, la théorie de l’apparence s’applique généralement en matière de mandat. Il s’agit toujours de protéger les tiers démarchés par le mandataire.
Pour rappel, un mandat se définit à l’article 1984 du Code civil qui dispose que : « Le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom ».
A cette fin, sous le motif de la théorie du mandat apparent, le tiers peut exiger du mandant qu’il respecte les actes et les engagements qui ont été pris en son nom par un mandataire.
Pour cela, il suffit de considérer qu’un mandat existe dès lors qu’une personne se fait passer pour un mandataire à l’égard d’un tiers qui a pu croire légitimement en cette apparence.
La seule condition exigée pour pouvoir justifier l’exercice de cette théorie du mandat apparent est la croyance légitime du tiers envers le statut du mandataire. En effet, même en l’absence de faute du mandant, celui-ci peut se retrouver engagé avec les tiers sur le fondement de cette théorie de l’apparence.
Dans le même cadre, la Cour de cassation a confirmé lors d’un arrêt du 13 décembre 1962 que « le mandant peut être engagé sur le fondement d’un mandat apparent, même en l’absence d’une faute susceptible de lui être reprochée, si la croyance du tiers à l’étendue des pouvoirs du mandataire est légitime, ce caractère supposant que les circonstances autorisaient le tiers à ne pas vérifier les limites exactes de ces pouvoirs ».
La Cour de cassation restreint donc l’exercice de la théorie aux conditions de la croyance légitime et des circonstances qui autorisaient le tiers à ne pas vérifier les limites du pouvoir du mandataire.
L’article 1156 du Code civil dispose par ailleurs que : « l’acte accompli par un représentant sans pouvoir ou au-delà de ses pouvoirs est inopposable au représenté, sauf si le tiers contractant a légitimement cru en la réalité des pouvoirs du représentant, notamment en raison du comportement ou des déclarations du représenté».
Sur ce point, la Cour de cassation relève dans un arrêt du 23 mars 1993 « qu’il incombe au tiers qui se prévaut de l’apparence d’un mandat d’établir les circonstances extérieures aux seules allégations du prétendu mandataire, propres à justifier la croyance qu’il invoque ».
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