Une personne qui souhaiterait s’engager prioritairement avec un bénéficiaire peut établir un avant-contrat, prenant la forme d’un pacte de préférence.
À l’instar de la promesse unilatérale de vente, l’objectif du pacte de préférence est de garantir la sécurité juridique de la période précontractuelle.
Qu’est-ce qu’un pacte de préférence ? Quelles obligations incombent à une personne ayant accordé un pacte de préférence ? Quelle différence avec la promesse unilatérale de vente ?
Suivez le guide ! 🚀
Sommaire
1. Pacte de préférence : définition
Qu’est ce qu’un pacte de préférence ? 🧐
Modifié par l’ordonnance du 10 février 2016, le pacte de préférence est défini comme étant « le contrat par lequel une partie s’engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter ». (Article 1123 nouveau du Code civil)
Le plus souvent, cet avant-contrat s’applique en matière de vente.
Autrement dit, le promettant qui signe un pacte de préférence s’engage à vendre son bien en priorité au bénéficiaire du pacte, dans l’hypothèse où il déciderait un jour de le vendre. Si le promettant ne se décide jamais à vendre, le pacte de préférence peut très bien ne jamais se concrétiser.
Par exemple, Roger voudrait agrandir sa propriété et fait savoir à son voisin qu’il s’intéresse à son terrain. Pour éviter que cette parcelle de terrain ne soit vendue à un tiers, Roger peut proposer la conclusion d’un pacte de préférence à son voisin qui s’engage à lui proposer la vente de son terrain en priorité.
En fait, le promettant s’engage avant tout à ne pas vendre le bien à un tiers sans l’avoir d’abord proposé au bénéficiaire. Par conséquent, le pacte de préférence correspond à une restriction des droits du promettant qui dispose d’une liberté contractuelle limitée.
En revanche, le bénéficiaire du pacte de préférence n’a pas l’obligation de contracter, il ne s’engage pas à accepter l’offre du promettant.
2. Pacte de préférence : conditions de validité
À quelles conditions le pacte de préférence est-il valable ? 😛
Comme tout contrat, le pacte de préférence est soumis aux conditions de validité de l’article 1128 du Code civil :
- Le consentement des parties ;
- Leur capacité de contracter ;
- Un contenu licite et certain.
Ayant le statut d’avant-contrat, le pacte doit préciser la nature du contrat définitif, son objet et son contenu.
Hormis les conditions classiques de validité, le pacte de préférence ne répond à aucune condition spécifique, que ce soit en termes d’exigibilité du prix, de publicité ou de durée.
L’absence d’exigibilité d’un prix déterminé
Le pacte de préférence doit-il obligatoirement fixer le prix du bien ? 🤔
Le pacte de préférence est un avant-contrat, le consentement entre les parties ne vaut pas pour le contrat en lui-même.
L’absence de consentement définitif entre le débiteur et le bénéficiaire explique l’absence de toute exigence concernant la prédétermination du prix du bien, que ce soit au regard de la loi ou de la jurisprudence.
Dans ce cadre, la Cour de cassation a rendu un arrêt le 6 juin 2001 en répondant « qu’il n’est pas dans la nature du pacte de préférence de prédéterminer le prix du contrat envisagé et qui ne sera conclu, ultérieurement, que s’il advient que le promettant en décide ainsi ».
Autrement dit, même si la détermination du prix n’est pas exigée par la loi ou par la jurisprudence, les parties peuvent convenir que la détermination du prix constitue un élément déterminant du pacte.
L’absence de durée spécifique
Le pacte de préférence n’obéit à aucune condition de durée, sous réserve du principe de prohibition des engagements perpétuels en vertu duquel nul ne saurait être engagé indéfiniment dans des liens contractuels. (Cour de cassation, 15/01/2003)
La Cour de cassation soulève néanmoins une limite quant à la durée de cet avant-contrat. En effet, dans un arrêt rendu le 27 septembre 2005, la Cour a estimé que la durée d’un pacte de préférence conclu pour 20 ans pouvait constituer un critère de résiliation au regard d’une durée manifestement excessive.
L’absence de l’exigence de publicité
L’article 1589-2 du Code civil pose une obligation de publicité des promesses unilatérales de vente lorsqu’elles portent sur un bien ou un droit immobilier. Cette exigence prend la forme d’un enregistrement d’un acte authentique ou d’un acte sous seing privé, afin de faire connaître le contrat à des tiers.
Cette mesure est nécessaire pour protéger le futur bénéficiaire de la vente. Grâce à cette publicité, les tiers ne peuvent justifier l’acte déloyal de procéder à la vente en prétextant ne pas avoir eu connaissance de la promesse.
Au contraire, la validité du pacte de préférence n’est pas conditionnée par l’accomplissement de formalités de publicité.
À l’instar de la non-exigibilité du prix, l’absence de publicité se justifie par l’inexistence d’un consentement définitif entre les parties.
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3. Régime juridique du pacte de préférence
Que se passe-t-il lorsque le promettant ne respecte pas le pacte de préférence et décide de vendre à un tiers ? 🤔
On est en droit de se demander quelles peuvent être les conséquences d’une violation du pacte de préférence, que ce soit à l’égard du promettant, du bénéficiaire ou du tiers.
L’article 1123 du Code civil dispose que : « Lorsqu’un contrat est conclu avec un tiers en violation d’un pacte de préférence, le bénéficiaire peut obtenir la réparation du préjudice subi. Lorsque le tiers connaissait l’existence du pacte et l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir, ce dernier peut également agir en nullité ou demander au juge de le substituer au tiers dans le contrat conclu ».
▶️Première chose : en cas de violation du pacte de préférence, le bénéficiaire peut réclamer le versement de dommages-intérêts au promettant qui n’a pas respecté son obligation contractuelle.
▶️Seconde chose : si le bénéficiaire démontre que le tiers avait connaissance de l’existence du pacte et de son intention de s’en prévaloir, il peut solliciter auprès du juge l’une de ces 2 options :
- Sa substitution dans les droits du tiers : le bénéficiaire prend la place du tiers dans le contrat de vente conclu avec le promettant en violation du pacte.
- La nullité du contrat conclu avec le tiers
Mais un problème se pose : comment le bénéficiaire peut-il prouver que le tiers avait bien connaissance du pacte avant de conclure le contrat ?
L’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats a introduit, à l’article 1123 alinéa 3 du Code civil, la possibilité pour le tiers d’effectuer une action interrogatoire.
Dès lors, le tiers qui envisage de conclure un contrat et qui présume qu’une personne est susceptible de bénéficier d’un droit de préférence peut l’interroger sur l’existence d’un pacte et son intention de s’en prévaloir.
Cette action interrogatoire doit être rédigée par écrit et doit laisser au destinataire un délai raisonnable pour répondre. L’écrit doit préciser qu’à défaut de réponse, il ne sera plus possible au bénéficiaire d’exiger la substitution dans le contrat ou sa nullité.
Au bout du compte, l’action interrogatoire est surtout intéressante pour le tiers, elle lui permet de s’assurer que le contrat qu’il s’apprête à conclure ne sera pas annulé et que le bénéficiaire d’un éventuel pacte de préférence ne demandera pas à être substitué au contrat.
En revanche, l’avantage de l’action interrogatoire au profit du bénéficiaire apparait clairement limité.
Quel intérêt le tiers contractant a-t-il d’interroger le bénéficiaire du pacte ? Le tiers peut toujours invoquer son ignorance de l’existence du pacte et/ou de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir pour être maintenu dans ses droits.
En définitive, le bénéficiaire aura bien du mal à apporter la preuve nécessaire que le tiers avait connaissance du pacte et devra, le plus souvent, se contenter de dommages et intérêts.
4. Pacte de préférence et droit de préemption : quelle différence ?
Le droit de préemption est un avantage dont bénéficie une personne, privée ou publique, qui se voit accorder le droit d’acheter prioritairement un bien lorsque le propriétaire souhaite procéder à la vente de ce bien.
À la différence du pacte de préférence qui a une origine conventionnelle (tirée du contrat), le droit de préemption a une origine légale.
Par exemple, le locataire dispose d’un droit de préemption lorsque le bailleur envisage de vendre son bien immobilier et que la vente implique que le locataire quitte l’habitation.
Par conséquent, le bailleur est tenu de donner au locataire la priorité sur la vente du logement loué. Dans le cas présent, le droit de préemption vise à protéger le locataire d’un abus du propriétaire.
Autre exemple, la commune bénéficie dans certains cas d’un droit de préemption sur l’achat d’un fonds de commerce lorsque son propriétaire commerçant souhaite le vendre.
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5. Pacte de préférence et promesse unilatérale de vente : quelle différence ?
À l’image du pacte de préférence, la promesse unilatérale de vente est un avant-contrat. Elle consiste en un acte par lequel le promettant s’engage à conclure avec le bénéficiaire, un contrat dont les éléments essentiels (chose et prix) sont déterminés et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.
Dans le cadre de la promesse unilatérale de vente, un vendeur (le promettant) promet à un acheteur (le bénéficiaire) de lui vendre un bien si ce dernier lève l’option dans le délai de réflexion imparti.
Pendant le délai d’option (déterminé par les parties), le vendeur s’engage à ne pas vendre à un tiers le bien convoité par le bénéficiaire. Ainsi, le contrat conclu avec un tiers en violation de la promesse est nul si le tiers avait connaissance de celle-ci. Le bénéficiaire peut également réclamer des dommages-intérêts.
En revanche, le bénéficiaire d’une promesse violée ne peut pas se substituer au contrat avec le tiers.
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